青海新聞網(wǎng)·大美青海客戶(hù)端訊 近日，西寧市湟中區(qū)人民法院多巴人民法庭審理了一起特殊的二手房糾紛案。

　　小鐘通過(guò)中介公司了解到一套二手房，房屋面積、價(jià)格均合適，小鐘與房主老張達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)口頭協(xié)議，當(dāng)日便支付購(gòu)房誠(chéng)意金2萬(wàn)元，中介公司小李作為代收方，向小鐘出具誠(chéng)意金收據(jù)。其間，中介公司先后共代收2.7萬(wàn)元。小鐘根據(jù)老張的要求，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向收款方小張（老張的兒子）的賬戶(hù)，轉(zhuǎn)入購(gòu)房款33萬(wàn)元，之后小鐘與老張商量后續(xù)款待過(guò)戶(hù)時(shí)一并支付，老張爽快地答應(yīng)了。幾天后，老張的妻子卻說(shuō)，“房子沒(méi)辦法賣(mài)，房子在兒子名下，兒子還未成年，過(guò)戶(hù)肯定辦不下來(lái)……”由于第一次購(gòu)買(mǎi)二手房，半信半疑的小鐘決定去咨詢(xún)過(guò)戶(hù)問(wèn)題，咨詢(xún)后得知房主竟是未成年人。老張這頭咬定房子能過(guò)戶(hù)，小鐘隨后與老張發(fā)生口角，一氣之下，小鐘將老張及中介公司告到了法院。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，三方至糾紛發(fā)生時(shí)均未簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在組織雙方進(jìn)行庭前調(diào)解時(shí)始終無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，最終開(kāi)庭審理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。小鐘通過(guò)中介小李與老張以口頭形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系不能有效成立，自始不具有法律約束力和合同履行效力，雙方均存在一定的過(guò)錯(cuò)，因此老張應(yīng)將收取的購(gòu)房款33萬(wàn)元返還給小鐘。對(duì)于小鐘要求中介公司返還2.7萬(wàn)元的訴求，雖提交了向中介公司小李微信轉(zhuǎn)賬的記錄，但審查時(shí)未在轉(zhuǎn)賬附言中發(fā)現(xiàn)任何注明關(guān)于這筆款項(xiàng)的用途，小鐘亦未能提交其他能夠證明款項(xiàng)性質(zhì)的相關(guān)證據(jù)，因此無(wú)法確定該筆款項(xiàng)系居間費(fèi)用還是為購(gòu)買(mǎi)房屋而支出的其他費(fèi)用，根據(jù)舉證責(zé)任，駁回了此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。雙方對(duì)于是否能夠過(guò)戶(hù)均未能提供任何官方的書(shū)面證據(jù)或佐證材料。

　　最終，法院判決老張返還小鐘購(gòu)房款33萬(wàn)元，并駁回小鐘的其他訴訟請(qǐng)求和老張的反訴請(qǐng)求。判決生效后雙方均未上訴。

　　結(jié)合本案，法官提醒大家，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)賣(mài)雙方需要簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，并對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，有效防止出現(xiàn)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，避免產(chǎn)生糾紛。買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)向房管局查詢(xún)、確認(rèn)房屋權(quán)屬情況及產(chǎn)權(quán)人信息與賣(mài)方是否一致；是否存在共有人、是否設(shè)立抵押登記、居住權(quán)等信息。通過(guò)微信、銀行等電子轉(zhuǎn)賬方式時(shí)也應(yīng)在轉(zhuǎn)賬附言中明確轉(zhuǎn)賬用途、款項(xiàng)性質(zhì)。交付房款后及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記，避免因產(chǎn)權(quán)糾紛造成財(cái)產(chǎn)損失。房產(chǎn)中介作為充分了解市場(chǎng)規(guī)則的一方，應(yīng)主動(dòng)向買(mǎi)賣(mài)雙方傳遞簽署書(shū)面合同的重要性和必要性，而非以省事省力等事不關(guān)己的心態(tài)，完成交易行為。