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青海新聞網(wǎng)·大美青海客戶端訊 如今，西寧樓市基本已經(jīng)回歸理性，房價也逐漸呈現(xiàn)出穩(wěn)定的態(tài)勢。再加上“房住不炒”政策的影響，西寧住宅市場或?qū)⑦M入橫盤調(diào)整期。那么,在住宅市場環(huán)境大不如前的當下，我們是否應(yīng)該轉(zhuǎn)身投資商鋪呢？
西寧商圈及商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
西寧地處湟水谷地，地貌地形決定了其商業(yè)發(fā)展的獨特性，即多中心組團式發(fā)展。如今隨著主城區(qū)域的擴容、城市道路的完善，西寧主城區(qū)的商業(yè)已呈現(xiàn)多極化商圈發(fā)展態(tài)勢，越來越多的新興商圈開始嶄露頭角。
西門大十字、小橋、力盟等標志性商圈依舊繁華；海湖萬達商圈、建國路商圈已快速走進市民視野；南北川等新興商圈也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢，海湖新區(qū)的商業(yè)體更是遍地開花�？梢哉f，西寧正逐漸告別單一的商業(yè)中心格局，多中心的商業(yè)時代如期而至。
西寧的各大商圈內(nèi)，萬達廣場、王府井百貨、吾悅廣場等知名大型綜合體紛紛進駐。尤其是王府井百貨，在西寧實現(xiàn)了“一城四店五館”的商業(yè)格局。同時，本土開發(fā)商也不甘示弱。唐道637、新千國際廣場、麒麟名都等商業(yè)地產(chǎn)也紛紛布局搶灘，試圖分得一杯羹。
如此可見，無論是品牌房企還是本土房企，都在積極拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域�？梢灶A(yù)見的是，西寧未來商業(yè)市場的競爭必然更加激烈。
西寧商業(yè)市場行情
首先從價格方面來分析。據(jù)拓虎房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，最近兩年內(nèi)西寧商鋪的成交價格呈現(xiàn)上漲趨勢，2020年9月商鋪成交均價高達25651元/平方米。中海河山郡、恒昌雙子座等項目商鋪的成交價相對較高，導(dǎo)致了整月成交均價環(huán)比上漲38%。
此外，海湖新區(qū)因優(yōu)越的地理位置以及完善的配套，商鋪的單價普遍偏高，成交價格明顯高于其他區(qū)域。城北區(qū)由于北川萬達廣場及中海河山郡的價格加持，商鋪的成交價格緊隨其后。而城西區(qū)9月的主要成交項目多來源于商業(yè)廳大院的改造項目，且多為地下商鋪，因此區(qū)域成交均價保持在12310元/平方米，成為整個西寧商鋪成交均價最低的區(qū)域。
再從租金來看。商鋪的核心價值取決于租金，租金亦是商鋪成交的首要考量因素。當下，西寧各區(qū)的商鋪以租賃型Mall商鋪和銷售型臨街商鋪為主。據(jù)拓虎房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心工作人員介紹，西寧持有型Mall的租金水平整體保持在200至600元/月/平方米之間，海湖新區(qū)的整體租金水平較高。此外，租金水平也會受到所處位置的影響。如同一項目的商鋪，位于出入口或人流集中區(qū)域時，租金相對較高。
另外，銷售型臨街商鋪的租金水平大多取決于所處的地理位置、人流及周邊配套設(shè)施等，租金水平在100至400元/月/平方米之間。
再從供應(yīng)角度來觀察。反觀西寧近幾年的商鋪供求表現(xiàn)，自2017年以來西寧的商鋪一直保持著可觀的市場供應(yīng)量。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在今年9月西寧商鋪供應(yīng)面積就新增了7.18萬平方米，環(huán)比有明顯上漲，商鋪供應(yīng)主要集中在海湖新區(qū)和城北區(qū)。此外，今年5月份，三榆西城天街等多個項目的商鋪集中面市，市場出現(xiàn)了一波供應(yīng)小高峰。
目前來看，西寧商鋪市場的供應(yīng)量巨大，后期或?qū)⒂懈嗌啼來椖考腥胧�。巨大的潛在供�?yīng)量，無疑增加了市場的去化難度。西寧的商鋪市場已然處于“供大于求”的局面。
最后看看成交情況。從面積區(qū)間偏好來看，小面積商鋪更得投資者的青睞。據(jù)拓虎房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，面積在20平方米以下的商鋪在西寧市場上成為投資新寵，占比達到了41%。同時，50至100平方米的商鋪成交量緊隨其后，占比相較于其他面積區(qū)間而言更受歡迎。可見，小面積商鋪產(chǎn)品更受寵。
該不該投資西寧商鋪
眾所周知，商鋪與住宅的投資方式與邏輯截然不同，住宅投資較為單一，而商鋪投資時，商鋪物業(yè)形態(tài)豐富，大抵可分為盒子商鋪、臨街商鋪、內(nèi)街商鋪、社區(qū)商鋪以及步行街商鋪等。那么，不同業(yè)態(tài)的商鋪投資具有哪些特點呢？
首先說一說盒子商鋪。通常而言，盒子商鋪在前期都會統(tǒng)一規(guī)劃，并有專業(yè)的團隊進行運營管理，風(fēng)險系數(shù)相對較小。然而，如今的西寧，部分區(qū)域的商業(yè)綜合體井噴，且商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，缺乏核心競爭力，導(dǎo)致這些商業(yè)綜合體面臨前所未有的挑戰(zhàn)，其商鋪的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來。因此，投資盒子商鋪時，投資者一定要擁有更加獨到的投資眼光，選擇優(yōu)質(zhì)項目進行投資。
此外是臨街商鋪。因其較強的可塑性及較為穩(wěn)定的增值收益，臨街商鋪向來備受投資者青睞。投資者在投資臨街商鋪時，應(yīng)更加注重商鋪位置。一般來說，交通主干道交匯處的人流量更大也更集中，其附近商鋪的投資價值定會優(yōu)于單面或背面的商鋪。另外，可以選擇商業(yè)街“金角銀邊”的位置進行投資，這種位置人流量相對密集，攬金效果不錯。同時，在同一項目、同一位置的商鋪，盡可能選擇上層或一層的商鋪，其運營風(fēng)險相對較小。
再來說說社區(qū)商鋪。在所有商鋪投資類型中，前景最大、投資風(fēng)險最小的，莫過于社區(qū)商鋪。這類商鋪大多以社區(qū)的規(guī)劃配套角色出現(xiàn)，小區(qū)住戶就是其潛在客戶，因此，社區(qū)商鋪是互聯(lián)網(wǎng)時代下受沖擊最小的實體投資產(chǎn)品。然而，這類商鋪在無其他商業(yè)體影響的情況下，依靠租金很難實現(xiàn)高回報率。
在選擇社區(qū)商鋪時，即便該社區(qū)擁有較好的人流優(yōu)勢，投資時也需慎重。作為投資者至少應(yīng)該分析該社區(qū)是否擁有穩(wěn)定而高質(zhì)量的消費客群。一般來說，品質(zhì)高、住戶入住速度快的精裝社區(qū)會加快消費人群聚集，能夠縮短投資者的“養(yǎng)鋪”時間。
接下來要提到的是內(nèi)街商鋪。商業(yè)內(nèi)街是在社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)之上進行升級迭代，其品質(zhì)、管理和運營上明顯更具優(yōu)勢。其中，最得天獨厚的優(yōu)勢，便是與自己的消費客群距離極近。消費者也是依靠這些小商業(yè)來滿足日常生活所需。所以，投資了內(nèi)街商鋪準備選擇業(yè)態(tài)時，建議布局與居住者生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)，如餐飲、休閑娛樂等，以此聚攏人氣，實現(xiàn)商鋪保值增值。
最后提到的是步行街商鋪。商業(yè)步行街一直都是城市形象的代表，被稱為城市的天然名片。但如今的西寧商業(yè)地產(chǎn)項目中，步行街商業(yè)同樣面臨業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的問題，投資風(fēng)險也非常大。建議投資步行街商鋪時，擇優(yōu)選擇人流量大的商鋪，相比臨街商鋪，更需要選擇“金角銀邊”的人氣旺鋪。
避免風(fēng)險謹慎投資
毋庸置疑，商鋪投資的高收益必然會伴隨著高風(fēng)險。尤其是現(xiàn)在市場環(huán)境大不如前，高溢價的風(fēng)險遠比想象中更大。目前西寧市場上大熱商鋪大多為期鋪，而開發(fā)商能否如期交房便是最大風(fēng)險。
此外，西寧目前的商鋪顯然已經(jīng)出現(xiàn)了過剩的情況，幾乎每個新興小區(qū)都有著體量可觀的底商。供大于求也使部分商鋪處于空租狀態(tài)，導(dǎo)致投資回報率越來越低。
然而“存在即合理”，商鋪的存在必然有其存在的價值。如今來看，“炒”商鋪不可取，卻并不代表著不能選擇一個優(yōu)質(zhì)商鋪來持續(xù)收租。所以，建議投資者在規(guī)避“明坑”的前提下，針對商鋪作出有甄別性的選擇，不要盲目跟風(fēng)。選擇合適的地段、樓盤以及商鋪物業(yè)形態(tài)，結(jié)合以上，做好投資前的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這對于投資者而言至關(guān)重要。
